Fiche n°10 : Ouverture et fermeture de façade
V1 · Mise à jour le 2024-10-07
Les points les plus importants de la fiche
- Vérifiez le PLU, les règles de vue, les exigences des ABF et l'accord de la copropriété avant de modifier une ouverture.
- Faites valider les dimensions de la menuiserie par le menuisier avant de transmettre un plan précis au maçon.
- Pour économiser : rétrécissez si possible l'ouverture aux dimensions d'une menuiserie standard, sans négliger la trame à la jonction entre matériaux.
Sommaire de la fiche
INTRODUCTION
Comme souvent, une bonne affaire sans « problème » à gérer ou corriger n'existe pas.
Et parfois, il est nécessaire de réorganiser l'espace intérieur et d'ajouter une nouvelle ouverture sur la façade pour transformer un bien immobilier en véritable opportunité.
Par exemple, les granges à rénover ont généralement peu d'ouvertures. Pour pouvoir les transformer en logement, immeuble ou loft, il est indispensable de créer des ouvertures.
À titre d'exemple, il sera très compliqué d'aménager cette grange sans créer des ouvertures supplémentaires dans la façade :
En ajoutant des ouvertures stratégiquement positionnées, on peut réaliser des transformations étonnantes.
Un autre exemple concerne les anciens locaux commerciaux que l'on peut transformer en logements. Il est fréquent de remplacer l'ancienne vitrine du magasin par une fenêtre bien plus petite, car peu de gens voudraient habiter un appartement au rez-de-chaussée avec une énorme vitre donnant sur la voie publique.
Une autre stratégie avec l'achat-revente d'une vieille maison est de réaménager l'intérieur en ouvrant des murs porteurs pour créer un espace de vie ouvert, tout en créant une belle baie vitrée donnant sur le jardin. Cela apporte une luminosité agréable à l'intérieur et augmente sensiblement la valeur perçue.
DÉCLARATIONS ADMINISTRATIVES LORSQU'ON MODIFIE UNE OUVERTURE DE FAÇADE
Vis-à-vis de la commune et des ABF ?
Oui !
Si vous créez de nouvelles ouvertures en façade ou que vous agrandissez ou réduisez la taille d'une ouverture, alors il faut déposer une Déclaration Préalable.
Et si la modification d'une ouverture en façade s'accompagne d'un changement de destination, comme par exemple un local commercial que vous souhaitez transformer en logement, alors c'est un Permis de Construire qu'il faudra déposer et donc faire appel à un architecte. Ce sera directement 3 000 ou 4 000 euros supplémentaires.
Voici le lien officiel : Dans quel cas doit-on recourir à un architecte ?
Vis-à-vis de la copropriété ?
Oui !
Il y a une règle assez simple en copropriété qui stipule que tous les travaux « affectant l'aspect extérieur de l'immeuble » nécessitent l'approbation de l'assemblée générale.
Dans le cas où votre demande de travaux est rejetée et que vous estimez cela injuste, par exemple si d'autres copropriétaires ont pu modifier l'ouverture de leurs fenêtres et qu'on vous refuse la même chose, vous avez la possibilité de solliciter l'autorisation du juge, conformément à l'article 30, alinéa 4.
Pour cela, il faut saisir le tribunal dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée, sinon la demande serait irrecevable.
MODIFICATION DES OUVERTURES DE FAÇADE : PRATIQUES À PRIVILÉGIER ET À ÉVITER
Je vous remets ici la ressource pépite réalisée par des architectes et urbanistes :
Modifications des ouvertures - Rénover sa maison en Loire-Atlantique
Vous allez y retrouver une sélection de bonnes et mauvaises pratiques lors d'opérations de modification d'ouvertures en façade et toiture. C'est très bien fait et ça permet de comprendre la psychologie d'un architecte des Bâtiments de France afin de mieux faire passer vos projets.
ÉTUDE DE CAS N°1 : AGRANDISSEMENT D'UNE BAIE VITRÉE SUR LA FAÇADE ARRIÈRE
Lors de mon dernier projet de transformation d'un local commercial en loft, j'ai rencontré un problème avec une baie vitrée qui n'était pas à la bonne taille, ce qui privait la pièce du haut de lumière naturelle :
De l'intérieur à gauche et de l'extérieur à droite, voici ce que cela donnait. La pièce était difficile à aménager à cause de cette fenêtre :
On se rend facilement compte que l'agrandissement de cette baie vitrée est primordial pour pouvoir transformer cette pièce en chambre, et donc rentabiliser mes travaux.
J'ai donc pris rendez-vous à la permanence des ABF qui a lieu une fois par mois dans ma commune.
L'architecte des Bâtiments de France n'était pas contre l'agrandissement de l'ouverture, à condition d'installer une baie vitrée en aluminium gris anthracite similaire à celle du voisin.
L'architecte ABF m'a rédigé un compte rendu du rendez-vous afin de mettre sur papier toutes les informations nécessaires pour faire une DP valable dès le premier coup. Je vous recommande vraiment de faire ce rendez-vous pour éviter de perdre des mois dans vos démarches :
J'ai donc élaboré un plan en 2D sur AutoCAD. C'est utile d'avoir une expérience en bureau d'études, mais il est tout à fait possible de faire le plan sur une feuille à carreaux pour une Déclaration Préalable :
J'ai envoyé le plan ci-dessus et une photo de la façade arrière à un dessinateur sur ComeUp pour qu'il me fasse l'intégration 3D. Cela m'a coûté 129 euros et voici le résultat :
J'ai rempli le formulaire 13703-07, maintenant remplacé par le formulaire 13703*13. La partie la plus importante concerne la description du projet en partie 4. Voici ce que j'ai indiqué :
Les plans DP4, DP6 et DP7 font partie des pièces annexes primordiales.
Et hop, j'ai reçu l'acceptation deux mois plus tard, délai en zone ABF, contre un mois hors zone ABF :
En parallèle, j'ai fait un devis pour cette baie vitrée arrière :
J'ai également prévu un BSO, Brise-Soleil Orientable, pour avoir un volet roulant dans la pièce du rez-de-chaussée et cacher la dalle existante de la mezzanine.
Puis j'ai fait un plan précis pour le maçon afin qu'il mette le nouveau linteau à la bonne hauteur. J'ai fait valider ce plan au préalable par le menuisier afin qu'il n'ait pas de mauvaise surprise lorsqu'il viendrait installer la baie.
Il y a de la coordination à faire et rien ne vaut des plans pour ça :
Il manque encore le capot en gris anthracite sur le BSO entre les deux vitres.
Et voici le résultat à l'intérieur :
ÉTUDE DE CAS N°2 : RÉTRÉCISSEMENT D'UNE BAIE VITRÉE DONNANT SUR LA COUR
Ici, je devais changer toutes les menuiseries :
J'avais besoin d'un peu d'espace pour pouvoir intégrer une colonne électrique et une colonne d'eaux usées dans l'angle en haut à gauche du logement du milieu :
Pour que ce soit symétrique, j'ai décidé de réduire de 30 cm de chaque côté l'ouverture. Cela m'avait coûté 300 euros de maçon mais, en bonus, ça m'a permis de réduire la taille de la baie vitrée de 60 cm en largeur, donc une économie d'environ 800 euros sur la baie.
Surtout qu'une baie en PVC ne peut pas être trop large, sinon il faut qu'elle soit en aluminium :
Dans ce genre de situation, pour éviter toute fissure lors de la pose du crépi, il faut mettre au minimum une trame ou un filet à cet endroit. Il y a du béton et de la pierre, et le joint entre les deux est propice aux fissures car ce sont deux matériaux différents :
Ci-dessous, on voit le résultat côté intérieur des deux côtés de la baie vitrée. La deuxième photo montre le tableau électrique derrière la porte vitrée :
On voit que sans ce décroché de 30 centimètres, je n'aurais pas eu la place d'intégrer ces éléments sans gêner l'ouverture de la porte.
TRAVAUX LES PLUS COURANTS ET COÛTS HT
Dans 95 % des cas, vos tâches de rénovation se résumeront à :
| Travaux | Description | Coût indicatif HT |
|---|---|---|
| Rebouchage partiel ou complet d'une ouverture avec maçonnerie | Pour murer complètement une ouverture ou la rétrécir. | 50 euros / m² |
| Ouverture et linteau pour la création d'une nouvelle ouverture dans une façade | Bien faire attention à la coordination entre le maçon et le menuisier : l'idéal est de demander les dimensions de l'ouverture au menuisier et de les transmettre au maçon avec un plan, afin que la fenêtre s'adapte parfaitement à la nouvelle ouverture. | Mur en pierre de 60 cm d'épaisseur : 1 200 euros / ml Mur en maçonnerie de 30 cm d'épaisseur : 800 euros / ml |
Prix hors échafaudage, qui n'est pas toujours nécessaire.
Rappel important : la rénovation n'est pas une science exacte donc les prix que je donne sont uniquement à titre indicatif afin de vous donner un ordre d'idée et faciliter vos prises de décision dans votre stratégie de rénovation. Ils ne sont en aucun cas une vérité absolue à utiliser pour l'estimation de votre budget final ou comme un devis, car il est impossible de donner un prix fixe. Ils dépendent de trop de paramètres : emplacement du projet, accessibilité, type d'artisan, etc. Comme expliqué dans le module 4, vous devez faire vos PROPRES DATA et avoir vos propres prix d'artisans locaux de votre secteur.
